お悩み事例
不動産管理を長年させていただきますと、地主様・家主様も御年配の方が
多くなり「終活・相続・遺言」等のご相談が増えてきますのでご依頼の案件を
いくつかご紹介させていただきたいと思います。
事例１： 最終の御依頼内容は「遺言執行人」
不動産管理を任せていただき11年お付き合いしていただいています
ご夫婦様(ご主人様76歳・奥様74歳）に５年程前より「終活」の話題を
少しずつしていましたが、ご夫婦ともあまり気乗りではありませんでした。
当然、ご夫婦共にお元気ですので余計な御世話だと思っていたと思います。
ですが、体力低下と共にどこかで気にかけておられました。
2年程前にご主人様の容態が悪くなり入院することになりました。
直ぐに退院できると思っていましたが容態は一向に良くならず先行きが
不安な状況が続くことになりました。一時退院の際に当社へご連絡を
いただき「終活」について真剣に検討したい、それも出来るだけ早急に、
とご依頼をいただきました。
まずは、全体の把握から行いますが、お客様の状況を踏まえ相続対策を
心配し当社の顧問税理士と状況確認をさせていただきました。
事前に相続対策の為に土地活用をされていましたが、
収益率が良く二次相続の検討が必要と判断しました。
通常であれば、相続対策＝アパート・マンションの建築を提案するのが
一般的ですがこれからの経済動向や少子化を考えると攻めより維持を
第一に当社は思いご所有の不動産評価額と現預金の軽減を考え、
ご夫婦に最善のご提案を税理士・司法書士・弁護士と力を合わせ行っています。
不動産管理を営んでいるからこそ出来る
相続対策と遺言書作成・任意後継人
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事例２： 最終のご依頼内容は「公正証書」
ご夫婦（ご主人様69歳・奥様68歳・ご長男様39歳）の将来設計を
一緒に考えてほしいとご依頼を受け、複数御所有されている不動産の
一部を売却し現金化してほしいとご依頼いただきました。
現金化の理由は息子様のマンション購入金の一部として、
また相続対策用の準備金としてお考えされておりました。
当社としては不動産の売却時期としてはベストだと判断し、
昨年より協力会社のお力添えもありお客様に満足していただける
金額で売却が出来ました。
残りの不動産についても売却のご依頼をいただいていますが、
税金の兼ね合いもあり将来的な準備を考え公正証書の作成準備に
取り掛かる事にしました。
ご所有不動産についての持分割合やご長男様へ、どの不動産を
残し売却するかを十分に検討した後に作成させていただきました。
ご夫婦が一番にお考えされたのがご長男様に手間を
取らせたくないということでした。
「自分たちが不動産経営で大変な思いをしたのでさせたくない」
「シンプルに現金化し手間がかからない不動産だけは不労所得して残しておこう」
自分たちの老後の生活費としても利用できるのでおなくなりになるまでは、
ご夫婦でご利用しその先はご長男様が引き継がれれば良いと思います。
このご長男様は珍しく自分の力で生きていくと頑なに不動産と現金は
必要ないと仰っておられました。
不動産管理を通じてご家族とのご縁を大切に
株式会社ベネフィット
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事例３： 最終のご依頼内容は「任意後見人」
奥様に先立たれご主人様（81歳）とご長男様（33歳）の家族背景ですが、
ご主人様がなかなか頑固な方の為、息子様との関係性があまり良くなく、
当社が橋渡しをすることになりました。
ご主人様は脚が悪くお一人で歩くには不安が少しある為、
私が杖替わりになり用事やお出掛けをしていました。
夜や雨の日にトラブルが多くなり施設へ入所することをご提案しましたが、
ご自身はまだまだ元気だと認めたくない状況でした。（息子様はほとんど不在）
私は出来るだけご本人が納得しご自身の口からご依頼をいただけるよう心掛けています。
徐々にご自身が生活に不自由を感じ当社へご相談があるのでとご連絡をいただきました。
相談内容は施設の見学依頼でした。施設のイメージが全く分からない為、
とりあえず気に入る施設が見つかるまで廻るようにしました。
施設を決めるポイントとして一番重視したのは、サービスも当然ですが
いつでもご自宅に戻って来られる距離を気にかけていました。
生まれ育ったご自宅から施設に入所することで寂しさがどこかで残っていますので。
入所する際の緊急連絡先も当社がなり、この施設で「任意後見人」の受託を
することになりました。公証人には出張依頼し手続きを取りました。
施設には定期的に伺い、近所の喫茶店やお寿司屋さんへ御一緒させていただくことや、
ご自宅に帰宅しゆっくりされることを凄く楽しみにされていました。
年々体力が低下する中で税金のお支払いや顧問税理士との打合せ、
ご所有不動産の管理なども徐々に引き継ぎをしていき、
最終的には息子様へ事業承継させていただきました。
普段無口な息子様より一言、
「清水さんだから親父は施設に入所することを決断したと思います、
僕が言っても一切聞かなかったのでとても感謝しています。」
とお言葉をいただけた際には自分がしてきたことに、とても自信がつきました。
不動産管理を通じて親子の架け橋役
株式会社ベネフィット
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事例４： 最終のご依頼は「所有不動産の持分所有依頼」
根っからの地主様より相続対策のご依頼をいただきました。
まずは、ご依頼者様のお気持ちや将来的にどのようなイメージを
持たれているのかをお話しやすいようキーワードを
トークに交えて聞き出すようにしております。
ほとんどの方がなかなかイメージ出来ず、お話も上手くいかないのが現状です。
そんな状況を当社は理解しておりますので今までの経験を持ちだし、
当てはまる対策案をご提供させていただきます。
このお客様については不動産所有率が現金より多い為土地の売却案と
現金収入が多くなる為、アパート・マンションローンの相続対策に
影響しない程度に返済し、既存の建物にリノベーション投資を
していただくことになりました。
ご夫婦より何かまだ相談事がありそうでしたのでお聞きすると、
御所有の不動産を出来る限り売却できないようにしてほしい、
「先祖からの預かり物だから」と真剣なお顔で語られました。
不安材料は、ご子息様がとある時に「不動産より現金を残してほしい」との
一言がきっかけになったそうです。
そこでご夫婦より所有不動産の持分を贈与税がかからない割合で
所有してほしいとのご依頼でした。
不動産管理を通じて多方面からのアドバイス
株式会社ベネフィット
今後の事業展開についての相談
本業の業績悪化に伴い工場を閉鎖し、今後の事業展開についてお悩みになっている地主様がいるとご紹介をいただきました。初面談の際に状況確認をお聞きすると【土地活用】で既に検討中との事で数社とご相談されていました。後から来た当社としては立場が薄くご提案するにも時間があまりにも無さすぎる状況でしたので裏方に廻り、当社がコンサルティングの立場でお客様とご一緒に各社の事業計画書をご判断する事にしました。
お客様が気に入っているメーカーがあるとの事でしたので事業計画書を確認しました。
しかし、10年前とは状況が違い非常に厳しい内容でなかなか笑顔でお客様に「良いご提案ですね」と私としてはお答え出来なかったのが実情です。私があれ？と感じた詳細内容を、メーカー様との関係性が損なわれないよう、地主様にご説明させていただきました。
その後、家族会議を最終行いメーカー様との調印かと思いきや、地主様からご連絡があり再度質問や確認があるので、お時間を頂戴したいとご依頼がありました。
沢山の確認事項をご用意されており、質疑応答を納得のいくまで行いました。
最終的には地主様と私と二人三脚で長期に渡るマンション管理・経営に携わってほしいとご依頼を受けました。
セカンドオピニオンは非常に意義があると思います。当社も納得いくまで多くの人脈を頼り確認します。
手間暇掛ける事は凄く大切で揺るぎないものを得れると信じています。
その後マンション経営は10年近くが経過しましたが、近隣には新築マンションがドンドン建設され強豪が増えています。当然オーナー様から先行き不安のお話が多くなります。当社はその不安を軽減する為に、常に情報収集や入居者様のニーズを的確に捉えお部屋付にお力添えしていただいている賃貸業者様との連携に力を注ぎます。
日頃のお付き合いを大切に末永く管理物件を応援していただけるように心掛けています。
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家主様の世代交代・事業承継
お父様やお母様世代が相続対策や土地活用でアパートマンション経営をされておられる方がとても多い中、
体力の低下や年齢を重ねていく中で世代交代を考え行動に移そうとしますが問題が多く頭を抱えている方が沢山おられます。
頭を抱える内容はさまざまです。
例えば
①引継ぎされる方がお仕事をされている為多忙でなかなか引継ぎが出来ない。
②引継ぎ作業の時間確保や引継ぎ内容を上手く説明出来ない。
③不動産経営に興味が全く無い。不動産より現金化志向。
④現在の不動産経営が上手くいっていない、トラブルの話をよく耳にする為引継ぎをしたくない。
⑤不動産の運営を任せている会社（一括借上げ・サブリース）とのやり取りが一方通行で不安が多い。
現状の把握や交渉のノウハウ知識が無い為困っている。
こんな悩みを当社は御依頼に合わせ対応させていただいています。
お一人お一人とじっくりお話をお聞きして納得した方法で安心できる事業承継をご提案します。
